Respuesta corta
Como regla práctica, Rednorte recomienda contemplar alrededor de 5% del valor de la operación para gastos de adquisición y escrituración en Nuevo León.
No es una tasa legal ni una cotización. En cinco cotizaciones de compraventas de contado revisadas por Rednorte, el costo total representó aproximadamente entre 4.1% y 4.7% del valor de la operación. Con crédito hipotecario, en la experiencia operativa de Rednorte, puede rondar entre 4.9% y 5.3% por los costos adicionales del financiamiento.
Para entender cómo se integra esa referencia, considera por separado:
- ISAI: la tasa general es 3% sobre el valor gravable.
- Otros impuestos, derechos, certificados y trámites: como referencia operativa pueden representar alrededor de 1%, aunque no constituyen una tasa fija y su importe cambia según la operación.
- Honorarios notariales e IVA cuando corresponda.
- Avalúo cuando corresponda.
- Gastos del crédito hipotecario, cuando exista.
- Otros conceptos particulares de la operación.
El 5% funciona como una referencia prudencial para presupuestar, no como una tarifa fija. La notaría debe entregar el cálculo desglosado y definitivo para cada operación.
¿Cuánto es el ISAI en Monterrey y Nuevo León?
El artículo 28 Bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León establece una tasa general de 3% del valor gravable.
El valor gravable es el mayor entre el valor de operación y el valor catastral.
Ejemplo: si una propiedad se compra en $3,000,000 y ese precio es el valor gravable aplicable, ISAI estimado = $3,000,000 × 3% = $90,000.
Este cálculo sirve únicamente para ilustrar la tasa general.
- La notaría debe confirmar el valor gravable.
- La notaría debe confirmar posibles tratamientos especiales.
- La notaría debe confirmar reducciones aplicables.
- La notaría debe confirmar el monto definitivo.
Ejemplos del ISAI
| Valor gravable | ISAI general al 3% |
|---|---|
| $1,000,000 | $30,000 |
| $2,000,000 | $60,000 |
| $3,000,000 | $90,000 |
| $5,000,000 | $150,000 |
| $10,000,000 | $300,000 |
Estos ejemplos muestran únicamente el ISAI bajo la tasa general. No representan el costo total de escrituración.
¿Por qué algunas páginas dicen que el ISAI de Nuevo León es 2%?
Existe información contradictoria en internet.
Algunas publicaciones recientes muestran una tasa de 2% para Nuevo León.
Sin embargo, para este Insight Rednorte utiliza como fuente primaria el texto vigente publicado por el H. Congreso del Estado de Nuevo León, cuyo artículo 28 Bis establece una tasa general de 3%.
Cuando una guía comercial contradice una ley vigente, debe prevalecer la fuente oficial.
¿Qué otros gastos existen además del ISAI?
Honorarios notariales
Los honorarios deben cotizarse directamente con la notaría.
No se debe publicar un porcentaje estándar de honorarios como si fuera una tarifa legal universal.
La cotización debe distinguir entre:
En las cotizaciones revisadas por Rednorte aparecen conceptos como alerta catastral, alerta registral, certificado de libertad de gravámenes, gastos notariales, informativo de valor catastral, prepreventivo, preventivo y derechos de registro sobre compraventa ante el Registro Público de la Propiedad de Nuevo León. La integración y el importe cambian en cada expediente.
- Honorarios.
- Impuestos.
- Derechos.
- Certificados.
- Avalúos.
- Gastos administrativos.
- Otros conceptos de la operación.
Avalúo
Dependiendo de la operación puede requerirse un avalúo.
Cuando existe crédito hipotecario, normalmente forma parte del proceso de la institución financiera.
Un avalúo también puede tener implicaciones fiscales o documentales según el caso.
Certificados y constancias
La operación puede requerir documentos como:
- Certificados registrales.
- Libertad o existencia de gravámenes.
- Constancias relacionadas con predial.
- Agua.
- Documentación catastral.
- Otros documentos determinados por la notaría.
Registro Público
Después de la formalización, el acto debe continuar con la inscripción que corresponda ante el Registro Público.
Los derechos registrales forman parte del costo de cierre.
Crédito hipotecario
Cuando la compra se realiza con financiamiento pueden existir conceptos adicionales:
- Avalúo bancario.
- Comisión de apertura.
- Seguros.
- Gastos de originación.
- Otros costos del producto financiero.
No todos los bancos cobran los mismos conceptos.
¿Quién paga los gastos de escrituración?
El comprador normalmente debe considerar el ISAI y otros gastos asociados a su adquisición.
Otros conceptos pueden depender:
- Del acto.
- De la notaría.
- De la forma de pago.
- Del crédito.
- De la negociación.
- De las obligaciones fiscales de comprador y vendedor.
El vendedor puede tener obligaciones propias, como ISR cuando corresponda. La distribución definitiva debe revisarse con la notaría.
¿Qué revisa la notaría antes de escriturar?
La revisión puede incluir:
- Título de propiedad.
- Antecedentes registrales.
- Titularidad.
- Facultades del vendedor.
- Gravámenes.
- Predial.
- Agua.
- Superficies.
- Descripción del inmueble.
- Régimen matrimonial.
- Poderes.
- Sucesiones.
- Fideicomisos.
- Personas morales.
- Demás documentos necesarios según la operación.
La notaría define el expediente definitivo.
Precio de compra, valor catastral y avalúo no son lo mismo
Precio de compra
Es el monto pactado entre comprador y vendedor.
Valor catastral
Es la referencia administrativa utilizada para fines fiscales y catastrales.
Avalúo
Es una opinión de valor realizada con una metodología determinada.
Para el ISAI, la Ley de Hacienda de Nuevo León define el valor gravable como el mayor entre valor de operación y valor catastral, sin perjuicio de los supuestos especiales aplicables.
Entonces, ¿cuánto debo reservar para escriturar?
Como presupuesto inicial, Rednorte recomienda reservar alrededor de 5% del valor de la operación, además del precio de compra.
Esta referencia busca evitar que el comprador comprometa todo su capital al precio del inmueble. No sustituye una cotización: en los cinco casos de contado revisados el resultado quedó aproximadamente entre 4.1% y 4.7%, mientras que con crédito hipotecario la experiencia operativa de Rednorte lo ubica aproximadamente entre 4.9% y 5.3%.
La forma más precisa de saber cuánto necesitas es pedir a la notaría una cotización desglosada. La cotización debería separar al menos:
Para revisar el proceso completo, consulta cómo comprar una propiedad en Monterrey.
- ISAI.
- Honorarios notariales.
- IVA cuando corresponda.
- Avalúo.
- Certificados.
- Derechos registrales.
- Gastos administrativos.
- Costos relacionados con crédito.
- Otros conceptos particulares.
Ejemplo práctico
En una de las cotizaciones de compraventa de contado revisadas por Rednorte, para una operación de $3,000,000 el ISAI fue de $90,000.
Los impuestos y derechos, incluyendo el ISAI, sumaron $109,394; los honorarios notariales más IVA fueron $27,492; y el total cotizado fue $136,886.
Ese total equivale aproximadamente a 4.56% del valor de la operación. Es un ejemplo real de referencia, no una tarifa aplicable a todas las compraventas ni una cotización vigente para otro inmueble.
Qué NO significa este artículo
- No es una cotización notarial.
- No es asesoría fiscal o jurídica individual.
- No significa que todas las operaciones paguen exactamente los mismos conceptos.
- No significa que todas las notarías cobren los mismos honorarios.
- No sustituye la revisión de la notaría.
- No convierte el 3% de ISAI en el costo total de escrituración.
- No convierte la referencia práctica de 5% en una tasa legal ni garantiza que todas las operaciones queden dentro de ese porcentaje.
Metodología
Rednorte revisó:
- Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León.
- Legislación notarial aplicable.
- La información pública disponible sobre trámites inmobiliarios.
- Cinco cotizaciones de compraventas de contado compartidas con Rednorte y la experiencia operativa de Rednorte en operaciones con crédito hipotecario.
- Resultados actuales de búsqueda para identificar dudas frecuentes y discrepancias.
Fuente primaria principal: H. Congreso del Estado de Nuevo León — Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, artículo 28 Bis. No se utilizan como autoridad primaria blogs comerciales cuando contradicen la legislación.